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(3)加剧社会的贫富悬殊,成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润,加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计,1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里,而在底部的一成人口,只拿到社会总收入的1.1%。当时,月收入10万元或以上的家庭有18万户,而月收入仅5500元的家庭已达60万户,41万人口处于赤贫,比4年前上升了4成,香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象,过去只出现在拉丁美洲,而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度,那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人,发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。美孚新邨的总投资近7亿元,分八期工程进行,从1966年底开始动工,到70年代中期全部完成,可为7万人提供居所,其规模之大,可谓空前。美孚企业为将美孚新邨发展为一个完善的独立社区,十分重视屋邨内环境和设施的配套。八期大厦中,每期均有一个完善的商场,包括银行、酒楼食肆、杂货店、肉食店、饼店、药房、诊所、裁缝店、洗衣店等,供应居民生活需要。第四期更有一庞大商业中心,内设4层百货商场;第七期的商业中心内设中西式酒楼、大型超级市场及35间商店。屋邨内还设有6间幼稚园、两间私立中学及3间中小学校,以及戏院、保龄球场等各种娱乐设施。特区政府的一系列措施,对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显,政府的目的一方面是要稳住楼市,另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业,并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出:“如再让其(地产市场)暴跌,便会危及银行和港元,这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞,乃转而采取‘搞垮楼市,拖垮银行’的迂回策略,最后推翻联汇制,这一阴谋是相当毒辣的。”澳门威斯尼斯网站导航据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算,从1984年1月到1997年7月的13年半期间,香港住宅楼价整整上升了3倍,升幅之大令人咋舌!(见表5.6)在住宅楼价的带动下,写字楼、商铺等市场均有可观升幅。

澳门威斯尼斯网站导航当时,地产业的高利润已开始侵蚀其他各行业发展的基础。行政局议员陈坤耀教授就表示,他发现一家国际成衣公司在香港的总部只有一个人,秘书也是聘兼职的,若租金再继续上升,那些跨国公司便支撑不下去。他认为,一旦高昂的租金驱走外国公司后,租金将回落,但那些跑掉的公司并不会马上回来,香港将因此付出沉重的代价。香港中华总商会名誉会长霍英东更严厉抨击港府的高地价政策,他表示楼价已“高得离谱”,高到脱离实际,高到一般市民无力承担的地步,而租金高昂已经影响正当的工商经营。他指出:1996年香港已有1000多间店铺清盘破产。这种情况继续下去,肯定会影响社会的稳定。(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。1975年,长实趁香港经济不景气、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8 500万元的低价,向太古地产购入北角宝马山道赛西湖地盘。赛西湖占地86.4万方尺,长实在该地盘兴建925个1 260方尺至1 640方尺的大型住宅单位以及商场、停车库等,总楼宇建筑面积达132万方尺,平均每方尺地价成本仅为64元,十分便宜。1977年长实趁地产市道转旺将赛西湖大厦推出发售,每方尺楼面售价达279元至344元,长实及加拿大帝国商业银行共赚得毛利1.3亿元。〔10〕此次成功,奠定了长实以后一连串成功的发展机会。

至于私营房屋方面的兴建,情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究,在私人发展商的整个建屋过程中,建筑期通常只占整个过程的一小部分,而审批程序则占最多时间。一般而言,最短的发展期为5年,而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此,行政长官董建华在施政报告中亦指出,政府将订定一系列具体措施,简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。(见图6.1)董建华在施政报告中并表示,为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所,以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年,政府还将采取一系列措施,包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位,兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位,设立首次置业贷款计划,协助市民自置居所,以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺,将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局,以加快市区重建。其实,早在1997年10月金融风暴骤至不久,地产发展商之间的减价战已经展开。11月底,会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天,突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销,结果一举清货,迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕,会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时,宣布以每方尺5888元的震撼低价,推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居,迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实,不但令同区楼价即时下跌,而且燃起了发展商之间的减价战火。101安俊英称没有故意诈骗的意图 造假案审批继续澳门威斯尼斯网站导航1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。

70年代合和最重大的物业发展项目是位于湾仔皇后大道东的合和中心。合和中心既是身为建筑师的胡应湘引以为傲的得意之作,也是合和实业的招牌大厦。合和中心在设计上颇具特色,它包括两个内筒墙和一个直径15尺的外筒墙,第一个内筒墙内是电梯通道,内筒墙之间作洗手间、储物室及管理通道之用,第二个内筒墙和外筒墙之间,是写字楼和商场。合和中心的圆筒形设计,据说可抵受时速194哩的负载风速,这一极限承载的风力,是香港有史以来所能遇到的最大风暴。胡应湘设计的合和中心原计划于1976年完成,后因建筑图则批出的拖延,至1980年才完工。该中心楼高66层,是当时香港最高的建筑物,比康乐大厦还高出139尺,可供出租面积达80万平方尺,顶层是旋转餐厅,中低层是写字楼,底层和地库是商场和停车场。合和中心的建成,为合和实业在香港地产界奠下重要的基础。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)(3) 世界经济衰退令香港经济不景气。70年代末,以西方先进工业国为首的世界经济,因第二次中东石油危机的爆发而再次出现衰退,通货膨胀居高不下,失业人数大幅增加,当时,香港因中国大陆的改革开放而尚未受到明显的打击,但1981年后,世界经济衰退加深,国际贸易保护主义抬头,香港的出口面临日益困难的市场环境。在这种形势下,香港内部经济急速放缓、整体消费下降,到1982年全年经济增长仅2.9%,比1981年的9.4%大幅放缓。经济的不景气,令投资者、消费者裹足不前,地产市道无可避免地大幅滑落。新世界发展在经营策略上,是兴建写字楼作出租用途,兴建住宅物业以出售为主,两者互相配合,相得益彰。正因为如此,新世界的综合纯利逐年稳步上升,1973年度新世界纯利为7 200万元,到1981年度已增加到2.46亿元。1981年底,新世界发展市值达43.71亿元,在香港股市中成为仅次于置地、长实的第三大地产上市公司。

可是,80年代以后,合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程,其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。(1) 卖地成绩理想,地价屡创新高。1983年,港府地政署长杜迪就曾指出,该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年,港府透过官地拍卖和招标的收益,仅得5.85亿元,其中官地拍卖仅1.14亿元;1984年,情况稍有改善,全年官地拍卖收入达10.67亿元,但所推出拍卖的20幅土地中,仍有3幅被迫收回。新地上市后,即利用所筹集资金大量购入地皮,其中,大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度,新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺,可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备,以地产发展为主,强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘,每年亦能依据既定程序完成若干发展计划,纪录中最少亦有6项(1973/1974年度),最多有26项(1979/1980年度),即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间,新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”,源源不断地将“原料”(地皮)“加工”(兴建上盖)为“成品”(各类楼宇)。正因为如此,新地的利润逐年稳步上升,到1980/1981年度,新地纯利已增加到5.54亿元,相当于上市首年度的10倍。60年代后期以来,香港市区的商住土地日渐短缺,地价节节跃升,建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”,纷纷向高空发展,在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划,大批摩天贵重商厦相继落成。

1950年代以来,在人口急剧膨胀、经济持续高速发展,社会对楼宇物业需求急切的历史背景下,香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期,地产业不仅成为香港经济的重要产业之一,而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期,在种种特定历史因素的作用下,房地产市场供求严重失衡,地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具,大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。在60年代之前的30年间,港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾,后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言,上环及西区发展较缓慢。这时期,西环基本上是“南北行”的大本营,区内商号林立,货仓众多,是海产品的集散地。时至今日,德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期,港府决定发展葵涌为货柜码头,西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此,70年代以后,随着地产市道的蓬勃,区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初,已经动工或建成的商厦,计有信德中心、时峰大厦,以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过,与中环甲级商厦相比,这些商厦的档次较低,规模亦大为逊色。澳门威斯尼斯网站导航交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成,总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积,供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区,建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连,并直通地铁、渡轮及巴士站,交通便利。因此,交易广场一开业,即成为香港的商业枢纽,及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间,交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。

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